[HELP] KASUS JUAL BELI TANAH YG RUMIT

Mohon bantuannya pakar-pakar hukum sekalian, kira2 apa yang harus Gw sbg Pembeli lakukan karena telah membayar lunas harga tanah dan telah keluar sertifikat BPN atas nama gw sendiri sebagai Pembeli , dan gw sdh bayar PBB tanah itu atas nama gw sendiri selama 2 tahun terakhir ini..?

Tahun 2010 gw ada beli tanah dengan tetangga gw sendiri..Gw ga terlalu kenal dengan keluarga si penjual, yg gw tau hanya klo si Penjual adalah sbg Ayah (Ay) umur 70 tahun dan punya Anak Perempuan (Ap) umur 35thn

Ceritanya begini, si Ay menawarkan sebidang tanah kosong dibelakang rumahnya untuk dijual ukurannya 24mx30m...
setelah bernego harga dan deal/sepakat, gw cek sertifikat tanahnya yang ternyata atas nama orang lain anggap saja si Xx, tapi kata si Ay dia sudah membeli dr Xx pd tahun 1982, cuman belum dibalik nama, buktinya ada Kwitansi beli serta Surat Pernyataan dr Xx yang menyatakan bahwa Xx telah menjual dan memberi kuasa hak tanah itu serta kuasa untuk balik nama kepada anak perempuan si Ay yaitu si Ap....
Gw pikir ya gapapa...anak kandungnya sendiri koq bukan orang lain..

Karena kesibukan gw bekerja sering kedalam hutan, gw cuman terima jadi dan tau bayar aja kecuali mengurus PBB di Kantor Pajak gw urus sendiri, jadi si Ay lah yg mengurus Jual Beli ini dan lain sebagainya di PPAT Kecamatan setempat(gw ga ngerti klo sebenarnya harus ke notaris), Nah gw pikir ga ada masalah khan? buktinya sertifikat pemecahan serta balik nama ke nama gw dr BPN sudah keluar/selesai, gw cuman datang ke kantor Kecamatan untuk menandatangi berkas2/surat surat ga tau apa namanya mungkin AJB dll..setelah menunggu 6 bulan keluarlah sertifikat baru hasil pecahan atas nama gw...

Nah yang jadi masalah ternyata tahun 2012 ini pas gw mau bikin pagar keliling diatas tanah ini, si Ap keberatan..dia bilang dia ga merasa menjual tanah itu...yang bikin gw pusing tujuh keliling si Ay dan Ibunya si Ap telah bercerai tahun 2010 itu juga..

Nah apa yang harus gw lakukan?
gw bingung kenapa klo si anak ga setuju koq surat pemecahan dan baliknama gw bisa terbit dari BPN? yg gw curigai mungkin karena si Ay yg sudah tua ini alias pensiunan pegawai jadi punya banyak kenalan di kecamatan jadi karena saling kenal dan tau klo si Ap adalah anak si Ay jadi bisa diproses permohonannya..(soalnya gw ini tinggal disalah satu kabupaten/kota kecil di Kalimantan Tengah)

Jalan kekeluargaan sudah gw tempuh..gw sudah ngomong dan minta diselesaikan baik2..klo memang ga mau jual ya gapapa...kembalikan aja duit gw utuh 100% dan gw kembalikan sertifikat pemecahannya, terserah mau diapain..tp si Ap menolak dan ga mau tau...sedangkan si Ay yg sudah tua malah selalu menghindari gw,no.hp dia ganti2 terus..sulit untuk ditemuin, pas sudah ketemu seperti acuh tak acuh, banyak diamnya dan berkata nanti Aku bantu ngomong sama si Ap..tp kenyataannya sudah 6 bulan lebih ga ada perkembangan...sedangkan gw jarang pulang karena pekerjaan gw yang dihutan pedalaman terus...

Nah Pertanyaannya, kira2 kasus ini bisa dibawa kemana?
1) Apabila si Ap tetap menolak transaksi itu, kira2 si Ay yaitu Ayah dari si Ap bisa dipidanakan dan diperdatakan atau ngga?

2) Sedangkan Bila si Ap misalkan nanti menyetujui transaksi Jual beli itu, kira2 apa yg harus gw lakukan selanjutnya? prosedur/surat apa yg harus gw urus supaya tanah gw itu aman dan sah menurut Hukum?

mohon dengan sangat bantuan para pakar hukum dan momod momod sekalian...soalnya gw bener2 buta hukum...mudah2an kejadian ini membuat gw sedikit melek hukum...
Makasih banyak sebelumnya...

Up...tolong para Lawyers...help...

1. Status:
a. TS sbg Pembeli tanah
b. AY sebagai penjual
c. Obyek Tanah adalah sebagian dari tanah milik Ay+Ap yang semula dibeli dari XX

2. Fakta
1. Ts telah membayar lunas harga tanah pada tahun 2010

2. telah keluar sertifikat pecahan BPN atas nama Ts,

3. Ts sdh bayar PBB tanah itu atas nama Ts selama 2 tahun terakhir ini

4. Ay memiliki anak perempuan (Ap)

5. Obyek Tanah dibeli dari XX dengan dasar Surat Pernyataan dan ada pemberian kuasa hak atas tanah serta kuasa untuk balik nama kepada anak perempuan si Ay yaitu si Ap....


6. tahun 2012 ini pas Ts mau bikin pagar keliling diatas tanah, si Ap keberatankarena gak merasa menjual tanah itu

7. si Ay dan Ibunya si Ap telah bercerai tahun 2010.


Nah Pertanyaannya, kira2 kasus ini bisa dibawa kemana?
1) Apabila si Ap tetap menolak transaksi itu, kira2 si Ay yaitu Ayah dari si Ap bisa dipidanakan dan diperdatakan atau ngga?

2) Sedangkan Bila si Ap misalkan nanti menyetujui transaksi Jual beli itu, kira2 apa yg harus gw lakukan selanjutnya? prosedur/surat apa yg harus gw urus supaya tanah gw itu aman dan sah menurut Hukum?

Jawaban:
1. a. pidana terhadap si penjual Ay adalah penipuan
1.b. pidana terhadap Ts adalah pemalsuan surat/keterangan palsu bersama-sama dengan Ay

2. yah kalu Ap setuju yah sudah beres.

dalam sengketa hak atas tanah bisa Ts pelajari berdasarkan:
1. riwayat tanah yang TS beli coba deh cek kembali siapa sebenarnya yang membeli/membayar dengan uang tanah tersebut ke XX ? si Ay, atau si Ap atau si Ibu Ap

2. status tanah itu apa ada jaminan atau termasuk warisan atau bagaimana coba selidiki lagi soal putusan perceraian antara keduanya, kapankah terjadi, apa sebelum jual beli Ts dgn Ay atau sesudahnya ?

3. status si Penjual Ay.

Bro Pipik,
Pertama – tama, harus diperhatikan bahwa suatu Akte/Sertifikat itu terbit harus ada sumbernya, apabila tanah itu tanah primer atau tanah negara, maka terbit berdasarkan permohonan (dari pengajuan hak atas tanah akibat penguasaan atau lain – lain tegrantung status tanah itu sendiri). Apabila tanah itu tanah sekunder (artinya dimiliki oleh org/suby.hukum) maka perolehannya dapat melalui Proses Jual Beli (dikenal dengan nama Akte Jual Beli atau AJB). Mengingat anda mengatakan bahwa sertifikat tanah tersebut awalnya milik XX dan atas nama XX maka proses AJB harusnya adalah antara anda dan mr.XX. namun anda menyatakan bahwa terdapat kuasa dari mr.XX ke Ap, maka harus dipastikan kuasa balik nama tersebut haruslah bersifat notariil. Lagipula, antara Mr.XX dan Ap atau Ay, apakah ada AJB yang sah (selain tentu hanya kwitansi?) hal ini penting karena tanah tersebut tanah bersertifikat yang proses jual belinya harus sesuai dengan UUPA, KUHPer mengenai benda tidak bergerak (bersifat terang dan tunai), sehingga harus melalui proses notariil, berdasarkan AJB yang sah, didaftarkan di Notaris/PPAT dan sesuai dengan proses di BPN.
Betul, AJB hanya bisa dilakukan oleh PPAT (pejabat Pembuat Akta Tanah) – bukan notaris ya, soalnya notaris ya notaris, PPAT ya PPAT walaupun seorang PPAT itu syaratnya harus dijabat oleh seorang notaris juga, tp saya pernah nemuin seorang PPAT yang belum disumpah sebagai notaris.

Selanjutnya, perhatikan bahwa sertifikat yang anda sekarang kuasai atas nama anda, maka anda perlu memastikan ke validasian atau keaslian dari sertifikat tersebut ke BPN setempat, mengingat saya curiga antara proses AJB yang anda lakukan. Pastikan status AJB dan Sertifikat Pecahan yang anda kuasai, apabila ternyata memang asli, maka tidak ada masalah thd status hukum tanah tersebut.

bro pipik juga harus tahu, apakah AJB anda dengan Ay dilakukan sebelum atau sesudah Ay bercerai dengan istirnya? apabila sebelum, bercerai maka harus dipastikan ajb tanah tersebut juga mencakup ttd si istri sebagai syarat sah pelepasan hak suami (atau jual beli). apabila sudah bercerai, maka pastikan tanah tersebut tidak termasuk dalam harta gono-gini dnegan si istri, karena kalo iya, masalahnya jadi rumit lg bro.

Menjawab pertanyaan anda:
1. anda pertama harus menyamakan persepsi bahwa justru transasksi sudah dilakukan, dan hal itu dibuktikan dengan terbitnya Sertifikat Pecahan yang bersumber dari AJB. Buat apa anda melaporkan pidana atau perdata? Dengan asumsi bahwa sertifikat anda asli, maka anda pemilik sah tanah tersebut, sehingga anda bebas membangun pagar disekeliling tanah yang anda punya sendiri.
2. Dengan anggapan justru transaksi telah berhasil, dan sertifikat telah terbit (apalagi dengan nama anda) maka secara yuridis tanah itu sah menjadi milik anda.
3. Yang anda harus khawatirkan justru bukan anda yang dapat menggugat tapi sebaliknya, anda menjadi rawan untuk digugat oleh si Ap, meningat Ap sebagai kuasa atas tanah tersebut merasa tidak pernah menjual, saya curiga justru Ay menggunakan kuasa tersebut secara melawan hukum. Dalam hal ini, Ap memiliki posisi atau kekuatan untuk melakukan gugatan pembatalan AJB karena AJB tersebut bersifat melawan hukum, dengan dibatalkannya AJB maka Sertifikat Pecahan sebagai produk hukum dapat pula dibatalkan karena sumber kekuatannya melalui AJB telah hilang.

jakasembung@law wrote:

Jawaban:
1.b. pidana terhadap Ts adalah pemalsuan surat/keterangan palsu bersama-sama dengan Ay

ooo gitu ya...padahal saya ga ngerti apa2, soalnya awam, taunya cuman tandatangan, ternyata saya juga bisa kena pidana juga ya...

jakasembung@law wrote:

dalam sengketa hak atas tanah bisa Ts pelajari berdasarkan:
1. riwayat tanah yang TS beli coba deh cek kembali siapa sebenarnya yang membeli/membayar dengan uang tanah tersebut ke XX ? si Ay, atau si Ap atau si Ibu Ap

yang membeli dan membayar adalah si Ay, di kuitansi pembayaran lunas tertulis telah terima dari Bapak Ay, begitu...

jakasembung@law wrote:

2. status tanah itu apa ada jaminan atau termasuk warisan atau bagaimana coba selidiki lagi soal putusan perceraian antara keduanya, kapankah terjadi, apa sebelum jual beli Ts dgn Ay atau sesudahnya ?

Setelah saya telusuri lagi , ternyata penjualan tanah itu ke saya terjadi setelah mereka bercerai, ga termasuk warisan...dan ga ada pembagian gono gini...(mungkin dipikir si Ap tanah itu khan atas nama dia,orang tua cerai pun, dia ga merasa harus ngurus gono gini)

danuarta wrote:

Mengingat anda mengatakan bahwa sertifikat tanah tersebut awalnya milik XX dan atas nama XX maka proses AJB harusnya adalah antara anda dan mr.XX. namun anda menyatakan bahwa terdapat kuasa dari mr.XX ke Ap, maka harus dipastikan kuasa balik nama tersebut haruslah bersifat notariil. Lagipula, antara Mr.XX dan Ap atau Ay, apakah ada AJB yang sah (selain tentu hanya kwitansi?) hal ini penting karena tanah tersebut tanah bersertifikat yang proses jual belinya harus sesuai dengan UUPA, KUHPer mengenai benda tidak bergerak (bersifat terang dan tunai), sehingga harus melalui proses notariil, berdasarkan AJB yang sah, didaftarkan di Notaris/PPAT dan sesuai dengan proses di BPN.

Kuasa balik nama tidak bersifat notariil, karena cuman tulisan tangan si Xx menguasakan pada si Ap,dan ditandatangi diatas materai

danuarta wrote:

Selanjutnya, perhatikan bahwa sertifikat yang anda sekarang kuasai atas nama anda, maka anda perlu memastikan ke validasian atau keaslian dari sertifikat tersebut ke BPN setempat, mengingat saya curiga antara proses AJB yang anda lakukan. Pastikan status AJB dan Sertifikat Pecahan yang anda kuasai, apabila ternyata memang asli, maka tidak ada masalah thd status hukum tanah tersebut.

Kemana saya bisa mengecek hal ini Pak?
kalo asli dari BPN saya yakin asli dari BPN dan diterbitkan oleh BPN..
Status AJB harus saya pastikan kemana Pak keasliannya? PPAT Kecamatan atau BPN?

danuarta wrote:

bro pipik juga harus tahu, apakah AJB anda dengan Ay dilakukan sebelum atau sesudah Ay bercerai dengan istirnya? apabila sebelum, bercerai maka harus dipastikan ajb tanah tersebut juga mencakup ttd si istri sebagai syarat sah pelepasan hak suami (atau jual beli). apabila sudah bercerai, maka pastikan tanah tersebut tidak termasuk dalam harta gono-gini dnegan si istri, karena kalo iya, masalahnya jadi rumit lg bro.

AJB terjadi setelah mereka bercerai Pak, dan ga termasuk harta gono gini
makanya waktu itu PPAT Kecamatan ga meminta tandatangan istrinya karena beliau tau klo si Ay sudah bercerai...

danuarta wrote:

3. Yang anda harus khawatirkan justru bukan anda yang dapat menggugat tapi sebaliknya, anda menjadi rawan untuk digugat oleh si Ap, meningat Ap sebagai kuasa atas tanah tersebut merasa tidak pernah menjual, saya curiga justru Ay menggunakan kuasa tersebut secara melawan hukum. Dalam hal ini, Ap memiliki posisi atau kekuatan untuk melakukan gugatan pembatalan AJB karena AJB tersebut bersifat melawan hukum, dengan dibatalkannya AJB maka Sertifikat Pecahan sebagai produk hukum dapat pula dibatalkan karena sumber kekuatannya melalui AJB telah hilang.

Nah ini yang saya takutkan...klo ini terjadi dan saya kalah, saya khan harus mendapatkan uang saya kembali khan Pak? otomatis saya akan melaporkan si Ay yang telah berumur 70tahun ke polisi karena menipu saya...apa ini bisa Pak? dan ancaman hukumannya gimana pak? ada ganti rugi ke saya ga pak?

Hello Friends,

Congratulation to all of you. This is very interesting topic to be discussed in this community. I am completely new in this forum. I am very much excited here to take part in discussion. This is very attractive forum. I expect all members will help me and gain my knowledge and experience.

Thanks and Regards.
Johny Lee
Business Litigation Lawyers

Selamat Pagi Lawyer-lawyer ,
tentang kasus saya diatas ada perkembangan nich....
si Anak Ap sekarang sudah mau mengakui penjualan si Ay Ayahnya itu, nah sekarang apa yang harus saya lakukan atau surat menyurat apa yang harus saya buat supaya dapat mengukuhkan sertifikat tanah saya agar sudah sah dan tidak bisa digugat kemudian hari karena takutnya suatu hari nanti entah kapan tiba-tiba si Ap berubah pikiran dan mau mengkasuskan/menggugat tanah saya...? mumpung sekarang dia mau diajak berkomunikasi
terima kasih sebelumnya...mohon bantuannya ya Para Lawyer...

Kalo dia udah setuju ya pagerin aja tanahnya... Rawat baik2... Hehehe
Kan kalo lewat 5 tahun sejak terbitnya sertifikat ga ada yg mengajukan keberatan tertulis ke pemegang serifikat dan kepala bpn ato ngegugat ke pengadilan, tuh sertif udah aman

buat surat pernyataan di notaris? atau kalo dia takut apa gimana ya steidaknya surat pernyataan biasa yang disaksikan orang2...

tesss