Komunitas Praktisi, Intelektual Hukum Indonesia Tersaji Apik & Menarik
 
HomeCalendarFAQSearchMemberlistUsergroupsRegisterLog in
Share | 
 

 PPJB berat sebelah?

View previous topic View next topic Go down 
AuthorMessage
SysV
Legal Assistant
Legal Assistant


Posts: 3
Join date: 2011-01-26

PostSubject: PPJB berat sebelah?   Thu Feb 10, 2011 8:36 pm

Dear All,

Ceritanya gw mau beli apartemen nih, sesudah lunas DP dan bayar Angsuran pertama baru mau penandatanganan PPJB. Akan tetapi setelah membaca draft PPJB yang diserahkan, gw mempunyai keraguan tentang beberapa klausul dalam PPJB tersebut. Mohon pendapat para pakar hukum disini.

Klausul yang gw ragukan adalah sbb:


Quote :


Pasal 1 DEFINISI

"Biaya Pemeliharaan" berarti setiap pengeluaran, tagihan atas Bagian Bersama dan / atau Benda Bersama dan / atau Tanah Bersama termasuk tetapi
tidak terbatas pada:
- Biaya Iuran termasuk didalamnya kebersihan umum dan lingkungan (kolam renang, koridor, basement, taman/landscape), keamanan (gedung dan/atau
umum) dan pemakaian listrik & energi (kolam renang, fitness, lobby, basement, tangga).
- Tagihan-tagihan listrik, telephone, air, dan asuransi (tidak termasuk untuk barang-barang atau isi satuan Rumah Susun/Unit Apartemen), jumlah dan biaya-biaya mana akan diberitahukan oleh PIHAK PERTAMA (sebagai pengelola sementara sebelum terbentuknya Perhimpunan Penghuni) kepada PIHAK KEDUA sesuai dengan luas Satuan Rumah Susun / Unit Apartemen.
- Biaya Pemeliharaan yang dialokasikan untuk cadangan pengeluaran yang besar seperti perbaikan lift, pengecatan gedung, penggantian genset akan disebut "Iuran Cadangan Pemeliharaan dan Perawatan".

Bagian yang gw bold, menurut gw itu tidak jelas. Tagihan listrik, air, dan telepon siapakah yang dimaksud? Pihak developer belum dapat memberikan penjelasan yang masuk akal. Pencantuman kalimat tersebut memberikan kesan seolah-olah para penghuni apartemen nantinya harus membayarkan biaya operasional pihak developer yang merawat gedung apartemen nantinya.


Quote :

Pasal 4 AKIBAT KETERLAMBATAN (KELALAIAN) PEMBAYARAN

Dalam butir-butir pasal 4 ini, Pihak Pertama (developer) menyatakan besaran denda (1 per mil per hari) dan pembatasan waktu yang diijinkan untuk keterlambatan pembayaran Uang Muka (7 hari), Angsuran (60 hari kalender). Teks yang digunakan adalah:

"Apabila lewat dari 60 (enam puluh) hari kalender diatas PIHAK KEDUA tidak juga melakukan pembayaran sesuai yang telah diperjanjikan, maka PIHAK
KEDUA sepakat bahwa PIHAK PERTAMA dapat membatalkan perjanjian ini dan seluruh pembayaran yang telah diterima oleh PIHAK PERTAMA seluruhnya
menjadi milik PIHAK PERTAMA tanpa mengurangi pembayaran denda keterlambatan.

Sehubungan dengan pembatalan-pembatalan tersebut, PARA PIHAK menegaskan melepaskan ketentuan-ketentuan dalam pasal 1266 dan 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia."

Apakah boleh secara hukum membuat perjanjian yang mengesampingkan beberapa pasal dalam Undang-undang? Gw bukan orang hukum, tapi membaca pasal 1266 dan 1267 intinya menetapkan lembaga peradilan sebagai pihak yang berhak memberikan keputusan pembatalan (pihak netral) dan bukan kedua belah pihak yang terlibat (atau bersengketa).

Developer juga menyatakan di dalam salah satu butir pasal 4 ini, keterlambatan pembayaran atas Biaya Iuran, Iuran Cadangan Pemeliharaan dan Perawatan pada saat serah terima Satuan Rumah Susun/Unit Apartemen akan dikenakan denda 10%/bulan dan jika melebihi 30 hari biaya tersebut belum
dibayar maka PPJB dinyatakan batal dan uang yang telah disetor kepada PIHAK PERTAMA menjadi milik PIHAK PERTAMA.

Apakah ini dibenarkan? Konteksnya adalah saat serah terima dilakukan tentunya pembelian unit apartemen tersebut sudah lunas sebelumnya dan AJB
sudah dilakukan. Jika sudah AJB maka PPJB tidak berlaku lagi, begitu kan? Selain itu tentunya perbandingan harga unit apartemen jauh lebih tinggi dari nilai biaya pemeliharaan yang terutang tersebut, kenapa bisa keterlambatan tersebut membatalkan transaksi secara keseluruhan?


Quote :

Pasal 5 PEMBANGUNAN DAN PENYERAHAN

Developer menyatakan:

5.a. PIHAK PERTAMA akan melakukan penyerahan fisik unit secara bertahap selambat-lambatnya dimulai pada akhir Desember 2011. Jika ternyata masih diperlukan penyempurnaan maka PIHAK PERTAMA diberikan perpanjangan waktu selambat-lambatnya 180 (seratus delapan puluh) hari kerja sejak tanggal penyerahan fisik Satuan Rumah Susun/Unit Apartemen tersebut diatas, kecuali:

i. Selama jangka waktu tersebut terjadi hal-hal yang berada di luar kekuasaan PIHAK PERTAMA atau alasan Force Majeure.

5.e. Apabila PIHAK PERTAMA tidak dapat melakukan serah terima fisik dan bertahap sebagaimana dirinci dalam Pasal 5.1 huruf a diatas, maka PARA PIHAK sepakat bahwa PIHAK PERTAMA akan dikenakan denda keterlambatan sebesar 1 permil per hari dari sisa nilai Satuan Rumah Susun / Unit Apartemen yang belum dibangun, dengan total denda maksimum 5% dari harga Satuan Rumah Susun / Unit Apartemen yang dibeli PIHAK KEDUA.


Disini, developer menggunakan definisi hari kerja dan bukannya hari kalender sebagaimana dipakai di pasal 4. Artinya developer memiliki keleluasaan 180 hari ditambah sedikitnya 48 hari weekend, atau total 228 hari kalender sebelum dia bisa dikenakan denda. Dibandingkan dengan pasal 4, developer memberikan masa tenggang yang jauh lebih lama kepada dirinya sendiri. Butir 5.a.i juga mendefinisikan 'hal-hal yang berada diluar kekuasaan PIHAK PERTAMA', yang menurut gw terlalu mengambang.

Butir 5.e. memberikan batasan jumlah denda yang bisa dikenakan kepada developer, sedangkan menurut Kepmenra thn 1995 tentang pedoman PPJB, tidak ada batasan maksimum untuk denda kepada pihak developer ini.

Tidak jelas juga bagaimana ketentuan jika setelah maksimum waktu yang diijinkan untuk keterlambatan penyerahan unit apartemen ini terlampaui (180
+ 48 + 50 hari).

Quote :

Pasal 10 PENANDATANGANAN AKTA JUAL BELI

10.3. Jika PIHAK KEDUA telah melunasi seluruh harga pengikatan kepada PIHAK PERTAMA, dengan bukti pelunasan sah, akan tetapi pada saat itu ternyata PIHAK KEDUA berhalangan hadir atau karena sesuatu alasan berhalangan dan tidak bersedia memberikan bantuannya guna melangsungkan penandatanganan Akta Jual Beli dihadapan PPAT seperti yang dimaksud dalam Pasal 7 PP no 24 thn 1997, maka PIHAK KEDUA dengan ini pada waktunya
dianggap telah memberikan kuasa kepada PIHAK PERTAMA, atau orang atau badan lain yang ditunjuk oleh PIHAK PERTAMA sebagaimana mestinya dan kuasa dimaksud tidak dapat dicabut kembali, tidak akan batal dan berakhir karena sebab apapun yang mengakhiri suatu kuasa untuk dan atas nama PIHAK KEDUA dalam melangsungkan penjualan dan pembelian Satuan Rumah Susun / Unit Apartemen tersebut secara resmi di hadapan Pejabat resmi, yang mana kuasa diperlukan untuk melakukan segala sesuatu yang berhubungan dengan proses penandatanganan akta jual beli, seperti: memberi keterangan-keterangan, membuat dan menandatangani surat-surat, akta-akta termasuk akta dari PPAT serta tidak ada tindakan yang dikecualikan.
Sehubungan dengan hal ini, PARA PIHAK sepakat mengesampingkan Pasal 1813, 1814, dan 1816 KUH Perdata. Segala akibat dan risiko karena tertundanya penandatanganan akta jual beli tersebut menjadi beban dan tanggung jawab PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA wajib membayar kepada PIHAK PERTAMA sejumlah biaya yang ditentukan oleh PIHAK PERTAMA karena tertundanya penandatanganan akta tersebut.


Disini tampaknya developer memberikan kuasa mutlak kepada dirinya sendiri, yang mana AFAIK kuasa mutlak tsb tidak dibenarkan.


Quote :


Pasal 11 PEMBATALAN DAN AKIBAT

Butir-butir pasal 11 tentang pembatalan PPJB selalu mengesampingkan Pasal 1266 dan Pasal 1267 KUHPerdata, dan segala pembayaran yang sudah dilakukan PIHAK KEDUA menjadi milik PIHAK PERTAMA, dan PIHAK KEDUA membebaskan PIHAK PERTAMA dari tuntutan ganti rugi apapun.

Bagaimana jika terjadi keterlambatan penyerahan unit apartemen oleh developer jauh lebih lama dari waktu yang tercantum di pasal 5 diatas, sehingga calon pembeli menginginkan pembatalan transaksi?



Quote :


Pasal 13 FORCE MAJEURE

13.1 Dalam hal ini disepakati PARA PIHAK bahwa yang dimaksud dengan Force Majeure (Keadaan Kahar) dalam Perjanjian ini adalah:

a. Musnahnya /rusaknya Obyek Pengikatan dan/atau terhambatnya pelaksanaan pembangunan dikarenakan:
i. Perang, pemberontakan, revolusi, perang saudara
ii. Bencana alam, gempa bumi, angin ribut, gelombang besar
iii. Kebakaran, ledakan, dan hal-hal lain menyangkut api yang tidak terkendali
iv. Banjir dan hal-hal lain yang menyangkut air yang tidak terkendali
v. Sabotase, terorisme, pengrusakan, vandalism,
vi. Penyerbuan, makar, huru-hara
vii. Ancaman bom dan gas yang tidak terkendali, serta segala bentuk ancaman lainnya



Setau gw Force Majeure adalah kekuatan yang diluar kekuasaan salah satu pihak, setelah pihak tersebut melakukan segala proses dan prosedur yang benar untuk memastikan keadaan tersebut tidak terjadi. Dalam hal ini, butir iii tentang kebakaran, ledakan, dan api yg tidak terkendali yang jika terjadi dalam satu proyek konstruksi gedung bukan force majeure karena ini menandakan health & safety di lokasi proyek tersebut tidak benar.


Quote :

Pasal 16 LAIN-LAIN

16.4 Apabila salah satu atau bagian dari Perjanjian ini bertentangan dengan peraturan perundang-undangan atau kebijakan pejabat yang berwenang, maka perjanjian ini tidak menjadi batal akan tetapi PARA PIHAK akan mengganti ketentuan tersebut dengan ketentuan lain sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan kepentingan PARA PIHAK.

Apakah dibenarkan secara hukum?



Quote :


16.5 Setiap perselisihan akan diselesaikan secara musyawarah untuk mencapai mufakat. Jika mufakat tidak tercapai dalam 60 hari kalender sejak adanya panggilan musyawarah pertama, maka PARA PIHAK sepakat bahwa segala pembayaran yang telah dilakukan oleh PIHAK KEDUA kepada dan menjadi milik PIHAK PERTAMA dari segala tuntutan dan/atau ganti rugi dalam bentuk apapun.


Berat sebelah, jika tidak dicapai kata mufakat PIHAK KEDUA kehilangan uangnya.


Quote :


16.6 Dalam hal diperlukan kuasa oleh PIHAK PERTAMA untuk menjalankan hak-haknya terhadap PIHAK KEDUA berkenaan dengan Perjanjian ini, oleh karena itu tidak diperlukan lagi kuasa khusus yang tersendiri. Setiap dan seluruh kuasa yang diberikan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA dalam Perjanjian ini merupakan bagian yang penting dan tidak terpisahkan dari Perjanjian ini, diberikan dengan hak substitusi serta tidak dapat dicabut kembali, dibatalkan atau berakhir karena alasan apapun, termasuk alasan-alasan yang termuat dalam Pasal 1813, Pasal 1814, dan 1816 KUH Perdata.
PIHAK KEDUA selanjutnya berjanji dan mengikatkan diri untuk mensahkan semua perbuatan (tindakan) hukum yang dilakukan oleh PIHAK PERTAMA (kuasanya) dan membebaskan PIHAK PERTAMA dari segala tuntuntan/gugatan hukum apapun dari pihak manapun sehubungan dengan pembuatan dan pelaksanaan Perjanjian tersebut.


Ini juga merupakan pemberian kuasa mutlak?


Bagaimana pendapat para pakar hukum disini? Gw butuh pendapatnya.
Gw tidak meragukan itikad developer untuk menyelesaikan pembangunan gedung apartemen tersebut, hanya saja perjanjian adalah penjanjian.. better safe than sorry Smile
Back to top Go down
View user profile
nomnomnomnom
Partner
Partner


Posts: 2062
Join date: 2010-04-28

PostSubject: Re: PPJB berat sebelah?   Thu Feb 10, 2011 10:51 pm

SysV wrote:
Dear All,

Ceritanya gw mau beli apartemen nih, sesudah lunas DP dan bayar Angsuran pertama baru mau penandatanganan PPJB. Akan tetapi setelah membaca draft PPJB yang diserahkan, gw mempunyai keraguan tentang beberapa klausul dalam PPJB tersebut. Mohon pendapat para pakar hukum disini.

Klausul yang gw ragukan adalah sbb:


Quote :


Pasal 1 DEFINISI

"Biaya Pemeliharaan" berarti setiap pengeluaran, tagihan atas Bagian Bersama dan / atau Benda Bersama dan / atau Tanah Bersama termasuk tetapi
tidak terbatas pada:
- Biaya Iuran termasuk didalamnya kebersihan umum dan lingkungan (kolam renang, koridor, basement, taman/landscape), keamanan (gedung dan/atau
umum) dan pemakaian listrik & energi (kolam renang, fitness, lobby, basement, tangga).
- Tagihan-tagihan listrik, telephone, air, dan asuransi (tidak termasuk untuk barang-barang atau isi satuan Rumah Susun/Unit Apartemen), jumlah dan biaya-biaya mana akan diberitahukan oleh PIHAK PERTAMA (sebagai pengelola sementara sebelum terbentuknya Perhimpunan Penghuni) kepada PIHAK KEDUA sesuai dengan luas Satuan Rumah Susun / Unit Apartemen.
- Biaya Pemeliharaan yang dialokasikan untuk cadangan pengeluaran yang besar seperti perbaikan lift, pengecatan gedung, penggantian genset akan disebut "Iuran Cadangan Pemeliharaan dan Perawatan".

Bagian yang gw bold, menurut gw itu tidak jelas. Tagihan listrik, air, dan telepon siapakah yang dimaksud? Pihak developer belum dapat memberikan penjelasan yang masuk akal. Pencantuman kalimat tersebut memberikan kesan seolah-olah para penghuni apartemen nantinya harus membayarkan biaya operasional pihak developer yang merawat gedung apartemen nantinya.

tagihan lo. itu kan service charge gedung, dan biaya operasional gedung emang penghuni yang bayarin...

Quote :

Pasal 4 AKIBAT KETERLAMBATAN (KELALAIAN) PEMBAYARAN

Dalam butir-butir pasal 4 ini, Pihak Pertama (developer) menyatakan besaran denda (1 per mil per hari) dan pembatasan waktu yang diijinkan untuk keterlambatan pembayaran Uang Muka (7 hari), Angsuran (60 hari kalender). Teks yang digunakan adalah:

"Apabila lewat dari 60 (enam puluh) hari kalender diatas PIHAK KEDUA tidak juga melakukan pembayaran sesuai yang telah diperjanjikan, maka PIHAK
KEDUA sepakat bahwa PIHAK PERTAMA dapat membatalkan perjanjian ini dan seluruh pembayaran yang telah diterima oleh PIHAK PERTAMA seluruhnya
menjadi milik PIHAK PERTAMA tanpa mengurangi pembayaran denda keterlambatan.

Sehubungan dengan pembatalan-pembatalan tersebut, PARA PIHAK menegaskan melepaskan ketentuan-ketentuan dalam pasal 1266 dan 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia."

Apakah boleh secara hukum membuat perjanjian yang mengesampingkan beberapa pasal dalam Undang-undang? Gw bukan orang hukum, tapi membaca pasal 1266 dan 1267 intinya menetapkan lembaga peradilan sebagai pihak yang berhak memberikan keputusan pembatalan (pihak netral) dan bukan kedua belah pihak yang terlibat (atau bersengketa).

boleh, ga semuanya boleh si, tp yg dikesampingkan di atas itu masih wajar dan normal di dunia bisnis.

Developer juga menyatakan di dalam salah satu butir pasal 4 ini, keterlambatan pembayaran atas Biaya Iuran, Iuran Cadangan Pemeliharaan dan Perawatan pada saat serah terima Satuan Rumah Susun/Unit Apartemen akan dikenakan denda 10%/bulan dan jika melebihi 30 hari biaya tersebut belum
dibayar maka PPJB dinyatakan batal dan uang yang telah disetor kepada PIHAK PERTAMA menjadi milik PIHAK PERTAMA.

Apakah ini dibenarkan? Konteksnya adalah saat serah terima dilakukan tentunya pembelian unit apartemen tersebut sudah lunas sebelumnya dan AJB
sudah dilakukan. Jika sudah AJB maka PPJB tidak berlaku lagi, begitu kan? Selain itu tentunya perbandingan harga unit apartemen jauh lebih tinggi dari nilai biaya pemeliharaan yang terutang tersebut, kenapa bisa keterlambatan tersebut membatalkan transaksi secara keseluruhan?

serah terima belom tentu pas lunas lho (kalo cicilan). diliat aja isi AJB nya apa, mungkin di AJB nya ditulis kalo ente telat bakal dibatalin juga.
Quote :

Pasal 5 PEMBANGUNAN DAN PENYERAHAN

Developer menyatakan:

5.a. PIHAK PERTAMA akan melakukan penyerahan fisik unit secara bertahap selambat-lambatnya dimulai pada akhir Desember 2011. Jika ternyata masih diperlukan penyempurnaan maka PIHAK PERTAMA diberikan perpanjangan waktu selambat-lambatnya 180 (seratus delapan puluh) hari kerja sejak tanggal penyerahan fisik Satuan Rumah Susun/Unit Apartemen tersebut diatas, kecuali:

i. Selama jangka waktu tersebut terjadi hal-hal yang berada di luar kekuasaan PIHAK PERTAMA atau alasan Force Majeure.

5.e. Apabila PIHAK PERTAMA tidak dapat melakukan serah terima fisik dan bertahap sebagaimana dirinci dalam Pasal 5.1 huruf a diatas, maka PARA PIHAK sepakat bahwa PIHAK PERTAMA akan dikenakan denda keterlambatan sebesar 1 permil per hari dari sisa nilai Satuan Rumah Susun / Unit Apartemen yang belum dibangun, dengan total denda maksimum 5% dari harga Satuan Rumah Susun / Unit Apartemen yang dibeli PIHAK KEDUA.


Disini, developer menggunakan definisi hari kerja dan bukannya hari kalender sebagaimana dipakai di pasal 4. Artinya developer memiliki keleluasaan 180 hari ditambah sedikitnya 48 hari weekend, atau total 228 hari kalender sebelum dia bisa dikenakan denda. Dibandingkan dengan pasal 4, developer memberikan masa tenggang yang jauh lebih lama kepada dirinya sendiri. Butir 5.a.i juga mendefinisikan 'hal-hal yang berada diluar kekuasaan PIHAK PERTAMA', yang menurut gw terlalu mengambang.

Butir 5.e. memberikan batasan jumlah denda yang bisa dikenakan kepada developer, sedangkan menurut Kepmenra thn 1995 tentang pedoman PPJB, tidak ada batasan maksimum untuk denda kepada pihak developer ini.

kaga ada yang batasin jumlah minimum denda juga kan

Tidak jelas juga bagaimana ketentuan jika setelah maksimum waktu yang diijinkan untuk keterlambatan penyerahan unit apartemen ini terlampaui (180
+ 48 + 50 hari).

Quote :

Pasal 10 PENANDATANGANAN AKTA JUAL BELI

10.3. Jika PIHAK KEDUA telah melunasi seluruh harga pengikatan kepada PIHAK PERTAMA, dengan bukti pelunasan sah, akan tetapi pada saat itu ternyata PIHAK KEDUA berhalangan hadir atau karena sesuatu alasan berhalangan dan tidak bersedia memberikan bantuannya guna melangsungkan penandatanganan Akta Jual Beli dihadapan PPAT seperti yang dimaksud dalam Pasal 7 PP no 24 thn 1997, maka PIHAK KEDUA dengan ini pada waktunya
dianggap telah memberikan kuasa kepada PIHAK PERTAMA, atau orang atau badan lain yang ditunjuk oleh PIHAK PERTAMA sebagaimana mestinya dan kuasa dimaksud tidak dapat dicabut kembali, tidak akan batal dan berakhir karena sebab apapun yang mengakhiri suatu kuasa untuk dan atas nama PIHAK KEDUA dalam melangsungkan penjualan dan pembelian Satuan Rumah Susun / Unit Apartemen tersebut secara resmi di hadapan Pejabat resmi, yang mana kuasa diperlukan untuk melakukan segala sesuatu yang berhubungan dengan proses penandatanganan akta jual beli, seperti: memberi keterangan-keterangan, membuat dan menandatangani surat-surat, akta-akta termasuk akta dari PPAT serta tidak ada tindakan yang dikecualikan.
Sehubungan dengan hal ini, PARA PIHAK sepakat mengesampingkan Pasal 1813, 1814, dan 1816 KUH Perdata. Segala akibat dan risiko karena tertundanya penandatanganan akta jual beli tersebut menjadi beban dan tanggung jawab PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA wajib membayar kepada PIHAK PERTAMA sejumlah biaya yang ditentukan oleh PIHAK PERTAMA karena tertundanya penandatanganan akta tersebut.


Disini tampaknya developer memberikan kuasa mutlak kepada dirinya sendiri, yang mana AFAIK kuasa mutlak tsb tidak dibenarkan.


Quote :


Pasal 11 PEMBATALAN DAN AKIBAT

Butir-butir pasal 11 tentang pembatalan PPJB selalu mengesampingkan Pasal 1266 dan Pasal 1267 KUHPerdata, dan segala pembayaran yang sudah dilakukan PIHAK KEDUA menjadi milik PIHAK PERTAMA, dan PIHAK KEDUA membebaskan PIHAK PERTAMA dari tuntutan ganti rugi apapun.

Bagaimana jika terjadi keterlambatan penyerahan unit apartemen oleh developer jauh lebih lama dari waktu yang tercantum di pasal 5 diatas, sehingga calon pembeli menginginkan pembatalan transaksi?



Quote :


Pasal 13 FORCE MAJEURE

13.1 Dalam hal ini disepakati PARA PIHAK bahwa yang dimaksud dengan Force Majeure (Keadaan Kahar) dalam Perjanjian ini adalah:

a. Musnahnya /rusaknya Obyek Pengikatan dan/atau terhambatnya pelaksanaan pembangunan dikarenakan:
i. Perang, pemberontakan, revolusi, perang saudara
ii. Bencana alam, gempa bumi, angin ribut, gelombang besar
iii. Kebakaran, ledakan, dan hal-hal lain menyangkut api yang tidak terkendali
iv. Banjir dan hal-hal lain yang menyangkut air yang tidak terkendali
v. Sabotase, terorisme, pengrusakan, vandalism,
vi. Penyerbuan, makar, huru-hara
vii. Ancaman bom dan gas yang tidak terkendali, serta segala bentuk ancaman lainnya



Setau gw Force Majeure adalah kekuatan yang diluar kekuasaan salah satu pihak, setelah pihak tersebut melakukan segala proses dan prosedur yang benar untuk memastikan keadaan tersebut tidak terjadi. Dalam hal ini, butir iii tentang kebakaran, ledakan, dan api yg tidak terkendali yang jika terjadi dalam satu proyek konstruksi gedung bukan force majeure karena ini menandakan health & safety di lokasi proyek tersebut tidak benar.

aturan K3 proyek cuma meliputi aktivitas kerja sob. kalo ada kebakaran di gedung sebelah terus merembet? atau kaya di beijing taon kemaren noh, ada yang maen petasan eh sampe ngebakar gedung...
Quote :

Pasal 16 LAIN-LAIN

16.4 Apabila salah satu atau bagian dari Perjanjian ini bertentangan dengan peraturan perundang-undangan atau kebijakan pejabat yang berwenang, maka perjanjian ini tidak menjadi batal akan tetapi PARA PIHAK akan mengganti ketentuan tersebut dengan ketentuan lain sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan kepentingan PARA PIHAK.

Apakah dibenarkan secara hukum?

iya.

Quote :


16.5 Setiap perselisihan akan diselesaikan secara musyawarah untuk mencapai mufakat. Jika mufakat tidak tercapai dalam 60 hari kalender sejak adanya panggilan musyawarah pertama, maka PARA PIHAK sepakat bahwa segala pembayaran yang telah dilakukan oleh PIHAK KEDUA kepada dan menjadi milik PIHAK PERTAMA dari segala tuntutan dan/atau ganti rugi dalam bentuk apapun.


Berat sebelah, jika tidak dicapai kata mufakat PIHAK KEDUA kehilangan uangnya.

terus kenapa? elo mau ya sok atuh, elo ga mau ya jangan sign...


Quote :


16.6 Dalam hal diperlukan kuasa oleh PIHAK PERTAMA untuk menjalankan hak-haknya terhadap PIHAK KEDUA berkenaan dengan Perjanjian ini, oleh karena itu tidak diperlukan lagi kuasa khusus yang tersendiri. Setiap dan seluruh kuasa yang diberikan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA dalam Perjanjian ini merupakan bagian yang penting dan tidak terpisahkan dari Perjanjian ini, diberikan dengan hak substitusi serta tidak dapat dicabut kembali, dibatalkan atau berakhir karena alasan apapun, termasuk alasan-alasan yang termuat dalam Pasal 1813, Pasal 1814, dan 1816 KUH Perdata.
PIHAK KEDUA selanjutnya berjanji dan mengikatkan diri untuk mensahkan semua perbuatan (tindakan) hukum yang dilakukan oleh PIHAK PERTAMA (kuasanya) dan membebaskan PIHAK PERTAMA dari segala tuntuntan/gugatan hukum apapun dari pihak manapun sehubungan dengan pembuatan dan pelaksanaan Perjanjian tersebut.


Ini juga merupakan pemberian kuasa mutlak?

agak overbearing si, ga tau business practice apartemenan gimana. tanya si clones noh yg punya apartemen.

Bagaimana pendapat para pakar hukum disini? Gw butuh pendapatnya.
Gw tidak meragukan itikad developer untuk menyelesaikan pembangunan gedung apartemen tersebut, hanya saja perjanjian adalah penjanjian.. better safe than sorry Smile
[b][i]

begini lho, berat sebelah? ya emang. posisi mereka lebih tinggi. lo cecer aja marketingnya atau legalnya, minta klarifikasi. atauh bahkan minta variasi kalo lo ga sreg. tapi apa mereka mau? terus kalo deadlock gimana? elo musti kudu harus beli apartemen itu ga? atau mereka udah ga ada calon pembeli lagi? balik lagi ke posisi tawar lah...
Back to top Go down
View user profile
bane
Darth
Darth


Posts: 3430
Join date: 2010-04-29

PostSubject: Re: PPJB berat sebelah?   Fri Feb 11, 2011 1:04 am

he? ada apa?
Back to top Go down
View user profile
SysV
Legal Assistant
Legal Assistant


Posts: 3
Join date: 2011-01-26

PostSubject: Re: PPJB berat sebelah?   Fri Feb 11, 2011 2:42 pm

deepoceanblue wrote:
SysV wrote:
Dear All,

Ceritanya gw mau beli apartemen nih, sesudah lunas DP dan bayar Angsuran pertama baru mau penandatanganan PPJB. Akan tetapi setelah membaca draft PPJB yang diserahkan, gw mempunyai keraguan tentang beberapa klausul dalam PPJB tersebut. Mohon pendapat para pakar hukum disini.

Klausul yang gw ragukan adalah sbb:


Quote :


Pasal 1 DEFINISI

"Biaya Pemeliharaan" berarti setiap pengeluaran, tagihan atas Bagian Bersama dan / atau Benda Bersama dan / atau Tanah Bersama termasuk tetapi
tidak terbatas pada:
- Biaya Iuran termasuk didalamnya kebersihan umum dan lingkungan (kolam renang, koridor, basement, taman/landscape), keamanan (gedung dan/atau
umum) dan pemakaian listrik & energi (kolam renang, fitness, lobby, basement, tangga).
- Tagihan-tagihan listrik, telephone, air, dan asuransi (tidak termasuk untuk barang-barang atau isi satuan Rumah Susun/Unit Apartemen), jumlah dan biaya-biaya mana akan diberitahukan oleh PIHAK PERTAMA (sebagai pengelola sementara sebelum terbentuknya Perhimpunan Penghuni) kepada PIHAK KEDUA sesuai dengan luas Satuan Rumah Susun / Unit Apartemen.
- Biaya Pemeliharaan yang dialokasikan untuk cadangan pengeluaran yang besar seperti perbaikan lift, pengecatan gedung, penggantian genset akan disebut "Iuran Cadangan Pemeliharaan dan Perawatan".

Bagian yang gw bold, menurut gw itu tidak jelas. Tagihan listrik, air, dan telepon siapakah yang dimaksud? Pihak developer belum dapat memberikan penjelasan yang masuk akal. Pencantuman kalimat tersebut memberikan kesan seolah-olah para penghuni apartemen nantinya harus membayarkan biaya operasional pihak developer yang merawat gedung apartemen nantinya.

tagihan lo. itu kan service charge gedung, dan biaya operasional gedung emang penghuni yang bayarin...

kan itu udah didefinisikan di 'Biaya Iuran'...? Perasaan jadi rancu deh

Quote :

Quote :

Pasal 4 AKIBAT KETERLAMBATAN (KELALAIAN) PEMBAYARAN

Dalam butir-butir pasal 4 ini, Pihak Pertama (developer) menyatakan besaran denda (1 per mil per hari) dan pembatasan waktu yang diijinkan untuk keterlambatan pembayaran Uang Muka (7 hari), Angsuran (60 hari kalender). Teks yang digunakan adalah:

"Apabila lewat dari 60 (enam puluh) hari kalender diatas PIHAK KEDUA tidak juga melakukan pembayaran sesuai yang telah diperjanjikan, maka PIHAK
KEDUA sepakat bahwa PIHAK PERTAMA dapat membatalkan perjanjian ini dan seluruh pembayaran yang telah diterima oleh PIHAK PERTAMA seluruhnya
menjadi milik PIHAK PERTAMA tanpa mengurangi pembayaran denda keterlambatan.

Sehubungan dengan pembatalan-pembatalan tersebut, PARA PIHAK menegaskan melepaskan ketentuan-ketentuan dalam pasal 1266 dan 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia."

Apakah boleh secara hukum membuat perjanjian yang mengesampingkan beberapa pasal dalam Undang-undang? Gw bukan orang hukum, tapi membaca pasal 1266 dan 1267 intinya menetapkan lembaga peradilan sebagai pihak yang berhak memberikan keputusan pembatalan (pihak netral) dan bukan kedua belah pihak yang terlibat (atau bersengketa).

boleh, ga semuanya boleh si, tp yg dikesampingkan di atas itu masih wajar dan normal di dunia bisnis.


Developer juga menyatakan di dalam salah satu butir pasal 4 ini, keterlambatan pembayaran atas Biaya Iuran, Iuran Cadangan Pemeliharaan dan Perawatan pada saat serah terima Satuan Rumah Susun/Unit Apartemen akan dikenakan denda 10%/bulan dan jika melebihi 30 hari biaya tersebut belum
dibayar maka PPJB dinyatakan batal dan uang yang telah disetor kepada PIHAK PERTAMA menjadi milik PIHAK PERTAMA.

Apakah ini dibenarkan? Konteksnya adalah saat serah terima dilakukan tentunya pembelian unit apartemen tersebut sudah lunas sebelumnya dan AJB
sudah dilakukan. Jika sudah AJB maka PPJB tidak berlaku lagi, begitu kan? Selain itu tentunya perbandingan harga unit apartemen jauh lebih tinggi dari nilai biaya pemeliharaan yang terutang tersebut, kenapa bisa keterlambatan tersebut membatalkan transaksi secara keseluruhan?

serah terima belom tentu pas lunas lho (kalo cicilan). diliat aja isi AJB nya apa, mungkin di AJB nya ditulis kalo ente telat bakal dibatalin juga.



draft AJBnya belum dikasih sih



Quote :

Quote :

Pasal 5 PEMBANGUNAN DAN PENYERAHAN

Developer menyatakan:

5.a. PIHAK PERTAMA akan melakukan penyerahan fisik unit secara bertahap selambat-lambatnya dimulai pada akhir Desember 2011. Jika ternyata masih diperlukan penyempurnaan maka PIHAK PERTAMA diberikan perpanjangan waktu selambat-lambatnya 180 (seratus delapan puluh) hari kerja sejak tanggal penyerahan fisik Satuan Rumah Susun/Unit Apartemen tersebut diatas, kecuali:

i. Selama jangka waktu tersebut terjadi hal-hal yang berada di luar kekuasaan PIHAK PERTAMA atau alasan Force Majeure.

5.e. Apabila PIHAK PERTAMA tidak dapat melakukan serah terima fisik dan bertahap sebagaimana dirinci dalam Pasal 5.1 huruf a diatas, maka PARA PIHAK sepakat bahwa PIHAK PERTAMA akan dikenakan denda keterlambatan sebesar 1 permil per hari dari sisa nilai Satuan Rumah Susun / Unit Apartemen yang belum dibangun, dengan total denda maksimum 5% dari harga Satuan Rumah Susun / Unit Apartemen yang dibeli PIHAK KEDUA.


Disini, developer menggunakan definisi hari kerja dan bukannya hari kalender sebagaimana dipakai di pasal 4. Artinya developer memiliki keleluasaan 180 hari ditambah sedikitnya 48 hari weekend, atau total 228 hari kalender sebelum dia bisa dikenakan denda. Dibandingkan dengan pasal 4, developer memberikan masa tenggang yang jauh lebih lama kepada dirinya sendiri. Butir 5.a.i juga mendefinisikan 'hal-hal yang berada diluar kekuasaan PIHAK PERTAMA', yang menurut gw terlalu mengambang.

Butir 5.e. memberikan batasan jumlah denda yang bisa dikenakan kepada developer, sedangkan menurut Kepmenra thn 1995 tentang pedoman PPJB, tidak ada batasan maksimum untuk denda kepada pihak developer ini.

kaga ada yang batasin jumlah minimum denda juga kan
[b]

emang, tp apa boleh bertentangan dgn perundangan yg lebih tinggi?



[/b]
Quote :

Tidak jelas juga bagaimana ketentuan jika setelah maksimum waktu yang diijinkan untuk keterlambatan penyerahan unit apartemen ini terlampaui (180
+ 48 + 50 hari).

Quote :

Pasal 10 PENANDATANGANAN AKTA JUAL BELI

10.3. Jika PIHAK KEDUA telah melunasi seluruh harga pengikatan kepada PIHAK PERTAMA, dengan bukti pelunasan sah, akan tetapi pada saat itu ternyata PIHAK KEDUA berhalangan hadir atau karena sesuatu alasan berhalangan dan tidak bersedia memberikan bantuannya guna melangsungkan penandatanganan Akta Jual Beli dihadapan PPAT seperti yang dimaksud dalam Pasal 7 PP no 24 thn 1997, maka PIHAK KEDUA dengan ini pada waktunya
dianggap telah memberikan kuasa kepada PIHAK PERTAMA, atau orang atau badan lain yang ditunjuk oleh PIHAK PERTAMA sebagaimana mestinya dan kuasa dimaksud tidak dapat dicabut kembali, tidak akan batal dan berakhir karena sebab apapun yang mengakhiri suatu kuasa untuk dan atas nama PIHAK KEDUA dalam melangsungkan penjualan dan pembelian Satuan Rumah Susun / Unit Apartemen tersebut secara resmi di hadapan Pejabat resmi, yang mana kuasa diperlukan untuk melakukan segala sesuatu yang berhubungan dengan proses penandatanganan akta jual beli, seperti: memberi keterangan-keterangan, membuat dan menandatangani surat-surat, akta-akta termasuk akta dari PPAT serta tidak ada tindakan yang dikecualikan.
Sehubungan dengan hal ini, PARA PIHAK sepakat mengesampingkan Pasal 1813, 1814, dan 1816 KUH Perdata. Segala akibat dan risiko karena tertundanya penandatanganan akta jual beli tersebut menjadi beban dan tanggung jawab PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA wajib membayar kepada PIHAK PERTAMA sejumlah biaya yang ditentukan oleh PIHAK PERTAMA karena tertundanya penandatanganan akta tersebut.


Disini tampaknya developer memberikan kuasa mutlak kepada dirinya sendiri, yang mana AFAIK kuasa mutlak tsb tidak dibenarkan.


Quote :


Pasal 11 PEMBATALAN DAN AKIBAT

Butir-butir pasal 11 tentang pembatalan PPJB selalu mengesampingkan Pasal 1266 dan Pasal 1267 KUHPerdata, dan segala pembayaran yang sudah dilakukan PIHAK KEDUA menjadi milik PIHAK PERTAMA, dan PIHAK KEDUA membebaskan PIHAK PERTAMA dari tuntutan ganti rugi apapun.

Bagaimana jika terjadi keterlambatan penyerahan unit apartemen oleh developer jauh lebih lama dari waktu yang tercantum di pasal 5 diatas, sehingga calon pembeli menginginkan pembatalan transaksi?



Quote :


Pasal 13 FORCE MAJEURE

13.1 Dalam hal ini disepakati PARA PIHAK bahwa yang dimaksud dengan Force Majeure (Keadaan Kahar) dalam Perjanjian ini adalah:

a. Musnahnya /rusaknya Obyek Pengikatan dan/atau terhambatnya pelaksanaan pembangunan dikarenakan:
i. Perang, pemberontakan, revolusi, perang saudara
ii. Bencana alam, gempa bumi, angin ribut, gelombang besar
iii. Kebakaran, ledakan, dan hal-hal lain menyangkut api yang tidak terkendali
iv. Banjir dan hal-hal lain yang menyangkut air yang tidak terkendali
v. Sabotase, terorisme, pengrusakan, vandalism,
vi. Penyerbuan, makar, huru-hara
vii. Ancaman bom dan gas yang tidak terkendali, serta segala bentuk ancaman lainnya



Setau gw Force Majeure adalah kekuatan yang diluar kekuasaan salah satu pihak, setelah pihak tersebut melakukan segala proses dan prosedur yang benar untuk memastikan keadaan tersebut tidak terjadi. Dalam hal ini, butir iii tentang kebakaran, ledakan, dan api yg tidak terkendali yang jika terjadi dalam satu proyek konstruksi gedung bukan force majeure karena ini menandakan health & safety di lokasi proyek tersebut tidak benar.

aturan K3 proyek cuma meliputi aktivitas kerja sob. kalo ada kebakaran di gedung sebelah terus merembet? atau kaya di beijing taon kemaren noh, ada yang maen petasan eh sampe ngebakar gedung...

justru itu, artinya prosedur keamanan di proyek konstruksi itu lemah kan?
dan gedung / high rise building biasanya ga dempet-dempetan jadi rembetan kebakaran minim


Quote :

Quote :

Pasal 16 LAIN-LAIN

16.4 Apabila salah satu atau bagian dari Perjanjian ini bertentangan dengan peraturan perundang-undangan atau kebijakan pejabat yang berwenang, maka perjanjian ini tidak menjadi batal akan tetapi PARA PIHAK akan mengganti ketentuan tersebut dengan ketentuan lain sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan kepentingan PARA PIHAK.

Apakah dibenarkan secara hukum?

iya.


bukankah tidak boleh membuat perjanjian yang bertentangan dengan UU yg lebih tinggi?
lagipula pasal seperti ini koq bisa dicantumkan, seolah-olah sadar bahwa perjanjian ini memang ada yang bertentangan dengan UU yang ada



Quote :


16.5 Setiap perselisihan akan diselesaikan secara musyawarah untuk mencapai mufakat. Jika mufakat tidak tercapai dalam 60 hari kalender sejak adanya panggilan musyawarah pertama, maka PARA PIHAK sepakat bahwa segala pembayaran yang telah dilakukan oleh PIHAK KEDUA kepada dan menjadi milik PIHAK PERTAMA dari segala tuntutan dan/atau ganti rugi dalam bentuk apapun.


Berat sebelah, jika tidak dicapai kata mufakat PIHAK KEDUA kehilangan uangnya.

terus kenapa? elo mau ya sok atuh, elo ga mau ya jangan sign...
[/quote]

soal itu sih sudah jelas... tp kan ini memberi peluang kepada developer untuk ngeyel sampai batas waktu habis

Quote :
Quote :


16.6 Dalam hal diperlukan kuasa oleh PIHAK PERTAMA untuk menjalankan hak-haknya terhadap PIHAK KEDUA berkenaan dengan Perjanjian ini, oleh karena itu tidak diperlukan lagi kuasa khusus yang tersendiri. Setiap dan seluruh kuasa yang diberikan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA dalam Perjanjian ini merupakan bagian yang penting dan tidak terpisahkan dari Perjanjian ini, diberikan dengan hak substitusi serta tidak dapat dicabut kembali, dibatalkan atau berakhir karena alasan apapun, termasuk alasan-alasan yang termuat dalam Pasal 1813, Pasal 1814, dan 1816 KUH Perdata.
PIHAK KEDUA selanjutnya berjanji dan mengikatkan diri untuk mensahkan semua perbuatan (tindakan) hukum yang dilakukan oleh PIHAK PERTAMA (kuasanya) dan membebaskan PIHAK PERTAMA dari segala tuntuntan/gugatan hukum apapun dari pihak manapun sehubungan dengan pembuatan dan pelaksanaan Perjanjian tersebut.


Ini juga merupakan pemberian kuasa mutlak?

agak overbearing si, ga tau business practice apartemenan gimana. tanya si clones noh yg punya apartemen.



katanya kuasa mutlak tidak diperbolehkan berdasarkan Instruksi Menteri Dalam Negeri tanggal 6 Maret 1982 nomor 14/1982 jo Jurisprudensi Mahkamah Agung tanggal 14 April 1988 nomor 2584?
Quote :




Quote :

Bagaimana pendapat para pakar hukum disini? Gw butuh pendapatnya.
Gw tidak meragukan itikad developer untuk menyelesaikan pembangunan gedung apartemen tersebut, hanya saja perjanjian adalah penjanjian.. better safe than sorry Smile
[i]

begini lho, berat sebelah? ya emang. posisi mereka lebih tinggi. lo cecer aja marketingnya atau legalnya, minta klarifikasi. atauh bahkan minta variasi kalo lo ga sreg. tapi apa mereka mau? terus kalo deadlock gimana? elo musti kudu harus beli apartemen itu ga? atau mereka udah ga ada calon pembeli lagi? balik lagi ke posisi tawar lah...

[b]udah sih klarifikasi, jawabnya cuma: ini memang kontrak baku dari notaris PPAT nya....
emang sih gw gak harus beli apartemen itu.. maksud gw, dari segi kontraknya kan mestinya seimbang..apa ada perlindungan dari negara untuk calon konsumen
[/b]


Last edited by SysV on Fri Feb 11, 2011 10:42 pm; edited 2 times in total
Back to top Go down
View user profile
Vedder
Partner
Partner


Posts: 1101
Join date: 2010-04-29

PostSubject: Re: PPJB berat sebelah?   Fri Feb 11, 2011 3:11 pm

buset panjang bener,

Biaya operasional: itu emang ditanggung yg punya apartemen. cthnya biaya satpam, listrik utk lift, dll. biasanya sih di belakang2 ada pasal masalah persatuan penghuni. dlm praktek, nanti merekalah yg bakal ngelola. walaupun dlm bulan2 pertama si developer yg ngelola sampai persatuannya terbentuk

yg pasti masalah pasal 1266 dan 1267 itu dalam praktek emang udah diterima dan bisa.

masalah AJB: coba lo kopas pasal condition precedentnya. AJB ngga k harus pas serah terima. AJB bisa kapan aja selama ada bukti kalo udah lunas dan pajak udah dibayar.

masalah yg lain: dr segi hukum sebenernya bisa2 aja.

inti dr hk kontrak di Indo adalah kesepakatan para pihak. selama lo sepakat yah bisa2 aja.

tapi kalo ngeliat pasal2nya emang berat sebelah. particularly masalah lo nggak punya hak menuntut.

seperti yg si deep blg. semuanya tergantung bargaining position. coba aja lo nego minta dirubah. kalo nggak bisa yah apa boleh buat. take it or leave it.

Ada sih satu angle yg bisa lo pake utk paksa developernya. liat pasal 18 uu perlindungan konsumen. kalo ada ketentuan disitu yg dilanggar, lo bisa protes. masalahnya, kontrak ini bisa dibilang kontrak baku nggak? that's arguable.





Back to top Go down
View user profile
SysV
Legal Assistant
Legal Assistant


Posts: 3
Join date: 2011-01-26

PostSubject: Re: PPJB berat sebelah?   Fri Feb 11, 2011 11:01 pm

kodokgosong wrote:
buset panjang bener,

Biaya operasional: itu emang ditanggung yg punya apartemen. cthnya biaya satpam, listrik utk lift, dll. biasanya sih di belakang2 ada pasal masalah persatuan penghuni. dlm praktek, nanti merekalah yg bakal ngelola. walaupun dlm bulan2 pertama si developer yg ngelola sampai persatuannya terbentuk

yg pasti masalah pasal 1266 dan 1267 itu dalam praktek emang udah diterima dan bisa.

masalah AJB: coba lo kopas pasal condition precedentnya. AJB ngga k harus pas serah terima. AJB bisa kapan aja selama ada bukti kalo udah lunas dan pajak udah dibayar.

masalah yg lain: dr segi hukum sebenernya bisa2 aja.

inti dr hk kontrak di Indo adalah kesepakatan para pihak. selama lo sepakat yah bisa2 aja.

tapi kalo ngeliat pasal2nya emang berat sebelah. particularly masalah lo nggak punya hak menuntut.

seperti yg si deep blg. semuanya tergantung bargaining position. coba aja lo nego minta dirubah. kalo nggak bisa yah apa boleh buat. take it or leave it.

Ada sih satu angle yg bisa lo pake utk paksa developernya. liat pasal 18 uu perlindungan konsumen. kalo ada ketentuan disitu yg dilanggar, lo bisa protes. masalahnya, kontrak ini bisa dibilang kontrak baku nggak? that's arguable.






dari hasil googling, sepertinya memang "tidak ada" perlindungan hukum untuk konsumen/calon konsumen Sad

http://konsumenproperti.com/Liputan-Khusus/perlindungan-hak-konsumen-pengaduan-konsumen-properti-ke-ylki-urutan-ketiga.html

Back to top Go down
View user profile
bane
Darth
Darth


Posts: 3430
Join date: 2010-04-29

PostSubject: Re: PPJB berat sebelah?   Sat Feb 12, 2011 12:40 am

keknya aga-aga sulit deh. posisi tawar untuk apartemen di indonenen emang sangat tinngi. apartemen jadi tujuan investasi buat pejabat dari duit haram yg didapet. kalo pejabat ecek-ecek invest di indo. kalo pejabat kakap invest di singapur... hehehehe

dan tingkat kepedulian konumen di indo memungkinkan untuk para sales apartmen bilang TAKE IT OR LEAVE IT...


kudu rada tricky menghadapi mereka. cara baku by laws doesn't work here....
Back to top Go down
View user profile
Vedder
Partner
Partner


Posts: 1101
Join date: 2010-04-29

PostSubject: Re: PPJB berat sebelah?   Sat Feb 12, 2011 4:39 am

SysV wrote:
kodokgosong wrote:
buset panjang bener,

Biaya operasional: itu emang ditanggung yg punya apartemen. cthnya biaya satpam, listrik utk lift, dll. biasanya sih di belakang2 ada pasal masalah persatuan penghuni. dlm praktek, nanti merekalah yg bakal ngelola. walaupun dlm bulan2 pertama si developer yg ngelola sampai persatuannya terbentuk

yg pasti masalah pasal 1266 dan 1267 itu dalam praktek emang udah diterima dan bisa.

masalah AJB: coba lo kopas pasal condition precedentnya. AJB ngga k harus pas serah terima. AJB bisa kapan aja selama ada bukti kalo udah lunas dan pajak udah dibayar.

masalah yg lain: dr segi hukum sebenernya bisa2 aja.

inti dr hk kontrak di Indo adalah kesepakatan para pihak. selama lo sepakat yah bisa2 aja.

tapi kalo ngeliat pasal2nya emang berat sebelah. particularly masalah lo nggak punya hak menuntut.

seperti yg si deep blg. semuanya tergantung bargaining position. coba aja lo nego minta dirubah. kalo nggak bisa yah apa boleh buat. take it or leave it.

Ada sih satu angle yg bisa lo pake utk paksa developernya. liat pasal 18 uu perlindungan konsumen. kalo ada ketentuan disitu yg dilanggar, lo bisa protes. masalahnya, kontrak ini bisa dibilang kontrak baku nggak? that's arguable.






dari hasil googling, sepertinya memang "tidak ada" perlindungan hukum untuk konsumen/calon konsumen Sad

http://konsumenproperti.com/Liputan-Khusus/perlindungan-hak-konsumen-pengaduan-konsumen-properti-ke-ylki-urutan-ketiga.html

\

by law, perlindungan hk itu ada. in practice, however, itu masalah lain. coba aja laporin ke REI dan bikin surat pembaca di koran. secara umum gw liat emang kontraknya ngikutin practice. tp ada bbrp klausul, kayak dispute hrs dengan cara mufakat doank, itu agak keluar dr common practice dan potensi prejudice sama hak hukum konsumen. kalo bisa minta jwban tertulis (email, surat, etc) yg bilang itu kontrak standar. at least, kalo mereka udah ngaku kontrak standar, lo ada ground utk bilang kalo mereka musti comply sama pasal 18 UUPK.

saran gw sih, kalo ada option lain, mendingan cari tempat lain. like it or not bener yg di bilang si Clones. Setau gw sih, selama ini juga nggak ada yg mau permasalahin. mungkin musti minta si David Tobing dulu, baru masalah ini bisa di address di MA.
Back to top Go down
View user profile
Vedder
Partner
Partner


Posts: 1101
Join date: 2010-04-29

PostSubject: Re: PPJB berat sebelah?   Sat Feb 12, 2011 4:40 am

oh ya satu lagi, gw pernah deal dengan salah satu developer utk beli bbrp unit apart. kita berhasil tuh minta kontraknya di amendemen. tapi emang klien gw beli puluhan sih, jadi bargaining power dia juga gede.
Back to top Go down
View user profile
bane
Darth
Darth


Posts: 3430
Join date: 2010-04-29

PostSubject: Re: PPJB berat sebelah?   Sat Feb 12, 2011 4:43 am

dapit beli apartemen? beuh..... masi jauh....
Back to top Go down
View user profile
jakasembung@law
Legal Assistant
Legal Assistant


Posts: 144
Join date: 2010-10-04

PostSubject: buat TS?   Sat Feb 12, 2011 9:00 am

1. selalu di awal masing2 pihak adalah maksud baik (prinsip itikad baik)
2. Hakim dapat ikut campur ke dalam perjanjian (GUGATAN ke Pengadilan)
3. pembatalan perjanjian ada 3: melanggar hukum, wanprestasi dan Pgk

seperti itulah supaya tidak super mumet. meskipun indikasi dalam perjanjian kurang menarik bagi anda tapi jangan IRRnya menarik kali neh.. hehehe
Back to top Go down
View user profile
 

PPJB berat sebelah?

View previous topic View next topic Back to top 
Page 1 of 1

Permissions in this forum:You cannot reply to topics in this forum
Warung Hukum  ::  :: -